“La Resolución Por Mutuo Disenso y su Calificación Registral por el Tribunal
Registral Peruano: Implicancias y Efectos”
A propósito de la Resolución N
Abg. Eduar
Rubio Barboza
SUMARIO: I. Introducción. II. La Institución Resolución Contractual en el
Ordenamiento Jurídico Peruano. 2.1. La Resolución Contractual.La Regulación de la Resolución por Mutuo Disenso en la Legislación Peruana. III. La Resolución Por Mutuo Disenso y su Calificación por
el Tribunal Registral Peruano. 3.1. La Resolución Por Mutuo Disenso en la Resolución N º 289-2010-SUNARP-TR-T. 3.2. La Resolución Por Mutuo Disenso en la Resolución N º 493-2010-SUNARP-TR-T. 3.3. Rasgos Comunes y
Diferenciadores en las Resolución Nº 289-2010-SUNARP-TR-T y Resolución Nº
493-2010-SUNARP-TR-T. 3.3.1 Rasgos Comunes.3.3.2 Rasgos
Diferenciadores.3.4. Efectos de Ambos
Fallos y Posición Personal. IV. COLOFON
I.
Introducción
En el presente
trabajo se tiene por finalidad estudiar y analizar la institución de la Resolución por Mutuo Disenso,
partiendo se sus alcances generales, y luego realizar un breve análisis de su
regulación en nuestra legislación.
Asimismo, a partir del estudio de las
Resoluciones Nº 289-2010-SUNARP-TR-T[1]
y Resolución Nº 493-2010-SUNARP-TR-T[2],
analizar los alcances y efectos de la
Resolución Porla Calificación Registral por el
Tribunal Registral Peruano, en los diversos fallos que ha emitido dicho Órgano
Administrativo en el ámbito de sus competencias.
II. La Institución
Resolución
Contractual en el Ordenamiento Jurídico Peruano
2.1. La Resolución Contractual.
Flores
Polo define la Extinción en
general como la Terminación , cese, conclusión,
desaparición de una persona, cosa, situación o relación, y a veces de sus
efectos o consecuencias. En el campo de las Obligaciones, la concibe como la
terminación por desaparición del vínculo jurídico existente entre el deudor y
el acreedor, por alguna de las formas que la Ley establece para tal
efecto.
Miranda
Canales[3],
refiere, que la Extinción del
contrato puede producirse por causas naturales o violentas. Produciéndose el
caso natural, cuando en el plazo contraído el contrato cumple su objetivo, y la
violenta, cuando una de las partes incumple sus obligaciones, dando lugar a la Resolución y Rescisión de los
Contratos.
Flores
Polo, define como Resolución de los Contratos, a la acción de deshacer o
destruir un contrato por inejecución de las condiciones o cargos y con
destrucción retroactiva de sus efectos, según la naturaleza del mismo,
tratándose por consiguiente, de una de las formas de extinción de los contratos.
La Resolución
contractual puede ser judicial o extrajudicial.
2..2. El Mutuo Disenso.
El
mutuo disenso, es una resolución consensual o convencional en el sentido de que
es "el contrato en que las partes disuelven un precedente contrato,
liberándose del relativo vínculo (contrato resolutorio)"[4].
Desde
nuestro punto de vista el mutuo disenso es un contrato extintivo cuyo contenido es dejar sin efecto o resolver convencionalmente una relación jurídica
obligacional formada en un anterior contrato.
Siendo que podrá realizarse después del
perfeccionamiento del contrato (celebración del contrato) y antes de su
consumación (cumplen la totalidad de las obligaciones creadas el en contrato).
2.2.1 La Regulación de la Resolución por Mutuo Disenso en la
Legislación Peruana.
Conforme lo prescrito en el artículo
1371° del Código Civil, por
la resolución se deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su
celebración.
Por Mutuo Disenso el artículo 1313º del Código Civil,
prescribe:
Por el mutuo
disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin
efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado.
De una interpretación literal de los referidos
dispositivo, se entiende por mutuo
disenso al acto mediante el cual las
partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto, siempre
que no perjudiquen derechos de terceros, toda vez que el mutuo disenso que
tenga por finalidad afectar el derecho de tercero se tendrá por no efectuado.
Conforme a lo anterior, lo que se afecta con la
resolución, no es la validez de los contratos sino la eficacia de los mismos. Ahora bien, por el mutuo disenso como una
forma de extinguir las obligaciones, las partes que han celebrado un acto
jurídico acuerdan dejarlo sin efecto, el cual será eficaz siempre que no afecte
derechos de terceros.
Nótese, que tal como se encuentra regulado el mutuo
disenso en el Código Civil vigente, éste
sólo operará siempre que la relación jurídica obligacional se encuentre
vigente, es decir que al momento de resolverse o dejarse sin efecto ésta, no se
hayan ejecutado la totalidad de las prestaciones, que se deriven o hayan
derivado de dicha relación, ya que cumplidas las prestaciones por ambas partes,
no será posible resolver el contrato por
mutuo disenso, ya que la relación jurídica obligacional no se encuentra
vigente, por cuanto ya se habrá consumado.
En ese sentido, el mutuo disenso no
puede extinguir lo que ya no existe.
De lo anterior, se puede concluir que la Resolución por Mutuo Disenso
exige dos requisitos constitutivos
indispensables y de carácter conjuntivo o copulativo:
a) La Existencia de Causal Sobreviniente, en este
caso lo constituye el acuerdo de ambas
partes de dejar sin efecto la relación jurídica establecida en un contrato.
b) La vigencia de la
Relación Jurídica Obligacional, es decir que la Relación Jurídica se
encuentre "Viva", esto es que una de las partes o ambas no hayan
ejecutado la totalidad de sus prestaciones.
c) No se perjudique
Derechos de Terceros,
caso contrario se tendrá como no realizado.
En es sentido como conclusión podemos decir que la
Resolución Por
III.
La Resolución Por Mutuo Disenso y su Calificación por el
Tribunal Registral Peruano.
Cabe
indicar que dicha resolución fue producto de la apelación a la tacha de una título
cuyo acto rogado constituía la inscripción de la resolución de una
compraventa de acciones y derechos de un
predio.
Mediante
Escritura Pública del 22/12/2008 se había transferido en compraventa las acciones
y derechos de un inmueble por el precio de S/. 75,000.00 Nuevos Soles
debidamente cancelados, la cual constaba
inscrita la en el asiento C00002 de la partida registral correspondiente del
Registro de Predios de la SUNARP , y cuyo
titulo fue presentado el 24/12/2008.
Por
Escritura Pública del mismo día 22/12/2008, ambas partes deciden resolver por
mutuo disenso la compraventa otorgada con fecha 22/12/2008, siendo que el
inmueble se revierte favor del vendedor,
y éste a su vez devuelve a los compradores
la suma de S/. 75,000.00 Nuevos Soles. Titulo presentado con fecha 17/12/2009.
En
dicha ocasión la Primera Sala del
Tribunal Registral, confirmo la tacha que el Registrador Público del Registro
de Predios había realizado a dicho titulo, por cuanto la relación obligacional
ya se había consumado, toda vez que el vendedor ya transferido las acciones y
derechos y los compradores habían cancelado el predio acordado.
El
mencionado órgano administrativo en concordancia con lo dispuesto en los
dispositivos legales antes comentados, estableció que no procede la resolución
por mutuo disenso de una compraventa
cuyas prestaciones han sido íntegramente ejecutadas pues ha quedado consumada
la compraventa.
En
ese sentido el Tribunal Registral estableció que lo que corresponde en estos
casos es celebrar otro contrato (Donación, Compraventa, etc) para regresar el
dominio del predio al vendedor.
Al
igual que en el caso anterior dicha resolución fue producto de la apelación a
la tacha de una título cuyo acto rogado constituía la inscripción de la
resolución de una compraventa de
acciones y derechos de un predio.
Mediante
Escritura Pública del 31/05/2006 se había transferido en compraventa un
inmueble por el precio de U$/. 8,000.00 Dólares Americanos debidamente
cancelados, la cual constaba inscrita la
en el asiento C00001 de la partida registral correspondiente del Registro de
Predios de la SUNARP , y cuyo
titulo fue presentado el 23/07/2007.
Por
Escritura Pública del 07/08/2006, ambas partes, deciden resolver por mutuo
disenso la compraventa otorgada con fecha 31/05/2006, siendo que el inmueble se
revierte favor del vendedor, y éste a su
vez devuelve a los compradores la suma
de U$/. 8,000.00 Dólares Americanos. Titulo presentado en setiembre de 2010.
En
esa oportunidad la Cuarta
Sala del Tribunal
Registral, revoco la tacha que la Registrador Público del
Registro de Predios había realizado a dicho titulo, disponiendo la inscripción
del Título.
Cabe
indicar que si bien dicho órgano colegiado
coincidiò con la
Registrador Público mencionando que no es Resoluble un
contrato traslativo de dominio cuando ya esta consumado, es decir cuando ya
produjo los efectos querido por las partes, debiendo en tal caso, el enajenante
celebrarse un nuevo contrato para readquirir la Propiedad del bien; empero estableció que es revocable la tacha coincidiendo con
los criterios del profesor Manuel La Puente y Lavalle[7],
al establecer que dicho contrato en su aspecto material es inscribible como
nuevo contrato de compraventa celebrada entre las mismas partes, no siendo
necesario celebrar otro contrato de transferencia.
3.3.
Rasgos Comunes
y Diferenciadores en las Resolución Nº 289-2010-SUNARP-TR-L y Resolución Nº
493-2010-SUNARP-TR-T
Sin
perjuicio de lo controvertible que resulta admitir cualquiera de las tesis
expuestas en las Resoluciones antes indicadas, nos pronunciaremos únicamente
por los rasgos comunes y diferenciadores o contradictorias de ambas resoluciones.
3.3.1 Rasgos
Comunes:
En ambas resoluciones el Tribunal Registral coincide que no
es posible resolver un contrato traslativo de dominio cuando ya esta consumado,
por cuanto la relación jurídica obligacional ya no se encuentra vigente.
3.3.2 Rasgos
Diferenciadores.
En
la Resolución N º
289-2010-SUNARP-TR-L el Tribunal Registral
estableció que lo que corresponde en estos casos es celebrar otro contrato
(Donación, Compraventa, etc) para regresar el dominio del predio al vendedor.
En la
Resolución Nla Resolución Por Mutuo
Disenso en su aspecto material es
inscribible como nuevo contrato celebrada entre las mismas partes, por lo que
no es necesario celebrar otro contrato de transferencia del inmueble, por
cuanto se calificara como un contrato igual al primigenio.
3.4. Efectos de Ambos Fallos y Posición Personal
Cabe
indicar que si bien ambos fallos coinciden en gran parte de sus fundamentos,
ambos a su vez son contradictorios en los efectos o soluciones que proponen a los Registradores
Públicos, en la Calificación de un
Titulo que contenga una Resolución Por Mutuo Disenso, en aquellos supuestos
donde se ha consumado el Contrato.
Así
bajo el primer fallo el Registrador Público debe tachar el titulo y los administrados deben presentar un nuevo
titulo que contenga la transferencia de dominio del bien (compraventa,
Donación, etc).
Bajo
el segundo fallo el Registrador Público debe inscribir la Resolución Por
Al
respecto, somos de la opinión que el segundo fallo si bien es consistente[8]
en sus argumentos, por cuanto responde a los
considerados expuestos, no se puede decir lo mismo de la coherencia[9]
con todo sistema jurídico, por cuanto su aplicación en ciertos casos puede afectar normas jurídicas
de orden público, tales como las normas Constitucionales y Tributarias.
Así
por ejemplo, conforme a lo dispuesto por el artículo 7º del D. Leg 776 “Ley de
Tributación Municipal”, se establece
que los Notarios Públicos deben requerir que se acredite el pago de los
Impuestos Predial, de Alcabala y al Patrimonio Automotriz en los casos en que
se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para formalización de actos jurídicos
Uno
de los casos en los cuales para la formalización del acto jurídico se requiere
acreditar el pago de los tributos, es la compraventa.
Así en un caso de formalización de compraventa,
se debe acreditar según corresponda, acreditar el pago del impuesto predial,
alcabala e Impuesto a la Renta.
Sin
embargo, no ocurre lo mismo con la formalización del contrato de Resolución Por
Mutuo Disenso en aquellos casos en los que es materia de este trabajo, donde de
acuerdo al fallo bajo comentario se tendría que tomar no como un contrato de
Resolución Por Mutuo Disenso, sino como una compraventa, igual que el contrato primigenio.
Ahora
bien, en la practica si se resuelve un contrato por mutuo disenso, no es
obligación acreditar ningún tributo, por cuanto como se ha señalado
anteriormente la
Resolución Por Mutuo Disenso tiene por Finalidad extinguir
un contrato, más no es su función la transferencia de dominio, por lo que no se
encuadraría en el hecho generador del tributo.
Si
bien el segundo fallo es muy practico en términos regístrales, por propiciar la
inscripción, un efecto adverso del mismo es que puede tener consecuencias extra regístrales
inesperadas, tal como se ha indicado anteriormente.
No
obstante, - tal como el Tribunal Registral lo reconoce- no debe perderse
de vista que no es posible resolver un contrato traslativo de dominio cuando ya
esta consumado, por cuanto la relación jurídica obligacional ya no se encuentra
vigente.
En
ese sentido existe una imposibilidad jurídica, de dejar sin efecto o resolver
una relación jurídica obligacional consumada “muerta”.
Ahora
bien conforme al artículo 140° del Código Civil un requisito de validez del
acto jurídico, es que el objeto sea física y jurídicamente posible. Entonces si
ha reconocido que jurídicamente no es posible resolver un contrato que contiene
obligaciones – vg. Compraventa- ya consumadas, ello no implicaría la nulidad de
la resolución por mutuo disenso, para el caso concreto?.
No
obstante cual sea la respuesta a esta pregunta, lo cierto es que al existir dos
fallos distintos en sus efectos, cualquiera de los fallos puede ser aplicado a
casos similares dependiendo el criterio del Registrador, quien se sujetaría a lo dispuesto en el literal
a.3) del artículo 33º del Reglamento General
de los Registros Públicos que establece:
Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya
inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas
características, aunque los intervinientes en el acto y las partidas
registrales a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la
anterior ocasión
Por
ello recomendamos que conforme a lo dispuesto del literal b.2) del dispositivo
legal antes mencionado, que establece:
Cuando una Sala del Tribunal
Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas características
de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral,
aquélla deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo. Sin embargo,
podrá dejar sin efecto observaciones anteriormente confirmadas.
Cuando la Sala considere que
debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará al Superintendente
Adjunto que convoque a un Pleno
Extraordinario para que se discuta la aprobación del criterio establecido
anteriormente o se adopte el nuevo criterio. En este último caso, la Resolución que adopte el nuevo criterio tendrá el carácter de
precedente de observancia obligatoria.
Por
ello, se recomienda que en un próximo pleno del Tribunal Registral se adopte la
solución más adecuada a fin de resolver esta situación.
IV.
COLOFON
Más
que llegar a realizar una conclusión, es necesario que el Tribunal Registral
Peruano uniformice los criterios en la Calificación de la
Resolución Por
[1] Caso (Márquez Mantarl) expedida con fecha 28.02.2010
[3] MIRANDA
CANALES, Manuel, “Teoría General de los Contratos”, Editorial Cultural
Cuzco S.A., Lima, 1986.
[4] ROPPO, Vincenzo, citado por MORALES HERVÍAS, Rómulo, Código Civil Comentado “Derecho de
Obligaciones”, tomo VI, Gaceta
Juricia, Lima. 2007. Pág. 801.
[5] Los criterios establecidos en dicha
Resolución también han sido recogidos en la Resolución N° 264-2012-SUNARP-TR-L.
[6] Criterios similares en el mismo sentido se
establecieron en la Res. N° 080-2004-SUNARP-TR-T.
[7] La Tesis de Manuel La Puente y Lavalle, sostiene que si el contrato se
hubiera ejecutado el mutuo disenso perdería su condición para convertirse en un
nuevo contrato mediante el cual se buscaría obtener las consecuencias contrarias a las del contrato
básico. ( DE LA
PUENTE Yla Sección Primera
[8] Hay consistencia argumentativa cuando todos
los argumentos que respaldan la conclusión del juzgador se refuerzan, se
apoyan, se afirman recíprocamente y conducen hacia la misma conclusión, es
decir busca evitar contradicciones.
[9] La coherencia busca no sólo evitar contradicciones o
inconsistencias, sino de hecho encontrar una vía para que el sistema como un
todo tenga sentido.
